Viager sans rente

Viager sans rente : Comment ça marche ?

Sur le marché de l’immobilier, on rencontre souvent le terme « viager sans rente », en particulier lorsqu’il s’agit de propriété résidentielle. Normalement l’attrait est le prix, qui est plus avantageux et souvent bien inférieur au prix du marché. En raison de la crise du secteur immobilier qui frappe également notre pays et à l’incertitude des systèmes financiers, le viager sans rente représente une opportunité d’investissement immobilier pour les particuliers. C’est aussi une opportunité intéressante d’investissement à long terme, à condition de savoir comment cela fonctionne. Faisons la lumière sur cette forme particulière de propriété privée, aux origines très anciennes, qui vient du droit romain.

Qu’est-ce que le viager sans rente ?

Dans le viager ordinaire, l’acheteur (ou débirentier) verse une somme convenue, puis des mensualités à vie au vendeur (ou crédirentier) en échange d’un bien immobilier. Dans le viager sans rente, l’acheteur (ici appelé nu-propriétaire) verse l’intégralité du montant convenu au propriétaire (ici appelé usufruitier) en une seule fois au moment de la signature du contrat. Mais le propriétaire du bien continue de résider dans la maison jusqu’à ce qu’il décède. Ce n’est qu’après le décès de l’usufruitier que le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien immobilier.

Viager sans rente

Le viager sans rente est une alternative de plus en plus prisée, notamment pour les personnes âgées qui souhaitent vendre leur bien et continuer à l’habiter tout en couvrant leurs frais de garde jusqu’à la fin de leur vie. Le viager sans rente permet au vendeur de percevoir un montant conséquent pour vivre plus confortablement. Cette option peut être particulièrement intéressante pour les personnes qui ont une maigre pension de retraite et qui sont en même temps propriétaires de leur logement.

Comment calculer le prix de vente ?

L’achat d’un bien en viager sans rente représente généralement un investissement à long ou moyen terme, au profit des générations futures. Ensuite, un aspect important à considérer est l’espérance de vie de l’usufruitier : en tenant compte de ce facteur, en effet, il est possible de faire une appréciation sur la durée du contrat et sur le prix à établir pour la vente. Il est donc nécessaire de recourir à l’intervention de professionnels afin d’avoir une appréciation correcte du droit à vendre et de pouvoir effectuer correctement cette opération.

L’estimation la plus juste pour ce genre de transaction ne peut être établie qu’avec l’aide d’un spécialiste de l’immobilier. Généralement, la valeur vénale du bien est établie, à laquelle est ensuite appliqué un coefficient variable, défini en fonction de l’âge de l’usufruitier. Les valeurs des coefficients fluctuent selon les publications périodiques du ministère des Finances et sont basées sur des statistiques concernant l’espérance de vie dans le pays de référence et le taux d’intérêt actuellement en vigueur. En bref : plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété sera élevée. La taxation à l’achat augmentera également proportionnellement.

L’usufruit à vie et la nue-propriété peuvent être déterminés de deux manières. Dans la première, la valeur de l’usufruit est calculée en multipliant la valeur de la pleine propriété par le taux d’intérêt légal puis par un coefficient établi sur la base sur l’âge du bénéficiaire et qui peuvent être obtenus à partir de tableaux spécifiques facilement accessibles. La nue-propriété est ainsi obtenue par différence de valeur. Dans la seconde méthode, deux pourcentages sont appliqués à la valeur de pleine propriété. Ces pourcentages sont déterminés sur la base de l’âge du bénéficiaire de l’usufruit et toujours établis dans des tableaux spécifiques. L’un des pourcentages concerne l’usufruit et l’autre la nue-propriété.

Quels sont les avantages ?

En tant qu’investisseur, vous avez la possibilité d’acquérir un bien immobilier à un prix largement inférieur à celui du marché. Même si, comparativement au viager classique, vous devrez débourser plus d’argent pour acquérir le bien, la somme que vous allez débourser sera plus faible, en raison du fait que vous ne pourrez pas bénéficier du bien tant que l’usufruitier est vivant.

De plus, le viager sans rente comporte moins d’incertitudes comparé au viager classique. Dans le dernier, vous devrez verser des rentes tant que le vendeur est en vie. De ce fait, la rentabilité est faible. Parfois, l’opération peut ne pas être rentable du tout. Ce n’est pas le cas du viager sans rente où vous savez déjà ce que vous allez débourser. De plus, vous pouvez souscrire à un prêt hypothécaire dans le cadre d’un viager sans rente, chose qui est quasi impossible avec un viager classique.

Le vendeur, généralement une personne âgée, décide de vendre la propriété de sa maison, tout en continuant à en profiter et à y vivre pour le reste de sa vie. Le vendeur transfère donc la propriété de la maison à l’acheteur en se réservant l’usufruit à vie et réalise ainsi un bénéfice immédiat en continuant à jouir de la maison jusqu’à son décès.

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Quels sont les inconvénients ?

Quoique vous n’habitez pas dans la maison, vous devrez payer la taxe foncière. Vous devrez également réaliser de gros travaux dans la maison pour la rendre habitable. Comparativement au viager ordinaire, vous devrez débourser un montant plus important pour acquérir le bien. De plus, vous ne pouvez pas utiliser le bien immobilier tant que le vendeur est en vie. Un viager sans rente reste donc un investissement aléatoire.

Les 2 types de viager sans rente

Il existe essentiellement deux types de viagers sans rente. Le premier type est le viager sans rente avec réserve du droit d’usage et d’habitation. Dans ce cas, le vendeur peut habiter le logement qu’il a vendu, mais, il ne peut ni le louer, ni le prêter. En dépit de ce fait, il ne fait pas mention de la pleine propriété dans sa déclaration d’impôt et c’est à l’acquéreur de s’acquitter de l’impôt foncier.

Le second type est la nue propriété avec réserve d’usufruit. Le vendeur, dans les limites fixées par le contrat de vente et par la loi, peut décider : a) de continuer à y habiter ; b) louer la propriété, percevant ainsi un revenu; c) transférer l’usufruit à des tiers. Dans ce cas, le vendeur doit déclarer le bien en pleine propriété. Cette option est intéressante pour les investisseurs qui doivent s’acquitter de l’impôt sur la fortune.

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